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2019房价真的会降吗?为何总有人不允许降价!不看肯定会吃亏

作者:房产    来源:未知    发布时间:2019-11-26 23:55    浏览量:

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近几年,调控将楼市特有的季节性波动抹平了,“金九银十”凉了几年,但今年似乎比往年要凉,开发商集体焦虑。这不是贩卖出来的,而是真焦虑。比如,“抢收”市场的份额争夺战,早在8月份就打响了。新盘普遍启动全渠道代理,即中介全覆盖、网络全覆盖。全民经济人、全员卖房等肉身渠道,也不放过。过去,员工卖房是为了多拿奖金,现在是怕被炒掉。

房价已经开始下降了,这个下降是一二线城市的二手房价最先开始下降。像厦门,以及燕郊、通州等环京楼市的房价也在下降,从最高处跌去了三成左右。其他的一二城市二手房价呈现微幅下跌,整体价格出现了松动。很多地方新房被开发商降价促销,像万科甩卖厦门的联体别墅等。此外,开发商拿地也趋于谨慎,就说明房地产市场已经开始有风险了。而二手房价已是有价无市,房产中介纷纷关门裁员。业主即使降价几十万甩卖,也难获成交。如今,相对比较强势的是西北、东北等地的三四线城市房价补涨余波,不过涨幅逐步也已收窄。房地产市场的天真的变了。未来房地产市场去投机化后,楼市也不会出现过度的火爆行情,开发商要想业务高增长,只能转型其他领域了。

过去几年,楼市顺风顺水,地产从业者,个个觉得自己倍儿有能力,但其实都是风口下的那个“幸运猪”。现在,风口突然没有了,但定下的目标还是要完成的,特别是过去2年内头脑发热,以为能力超然,定下“千亿目标”的房企们,现在被架上了烧红的炮烙上。

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于是,只好层层压指标了,地产员工今年可谓亚历山大。恒大数万员工在朋友圈转发楼盘促销信息,这是过去没有的。时代地产的老板定下了2020年冲千亿的目标,但今年上半年只完成了年度目标的42%。所以,就不得不祭出销售目标和员工绩效,甚至是去留挂钩。

深圳率先“停涨”横盘一年微跌;北京房价见顶环比微跌,环京板块下跌40%左右,炒房者急抛;上海房价同比环比均下跌,并有土地流拍;广州环比同比微涨。厦门是领涨先锋,但今年领跌,楼面价和二手房跌幅达30%;南京房价7个月连续下跌、苏州环比下跌,均有土地流拍现象;杭州楼市后知后觉,一年来十分火热同比涨幅80%,但进入8月份以后,新房公证摇号5个月中签率大幅提高,中签后弃购以及不用摇号的楼盘增多,二手房成交量下滑43%,楼面价下降三成;成都二手房挂牌价、成交价均持续下跌。表明购房者日趋理性,观望气氛渐浓。棚户区改造不再单一货币化分配:例如徐州市实行实物分配住房;安庆市“限地价、限房价、限拆迁户”,由货币化改为实物分配,意味着此类城市去库存暂告结束。

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当然,最刺激、最夺人眼目的,还是“价格战”这个杀手锏。地产界有句俗语,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。现在,“凡推售、必优惠”已是共识,“9折新推盘、8折尾盘”比比皆是。8月份,全国商品房销售同比增长了4.7%,增速创近年来的新高。各界都认为,除了去年8月市场较差以外,开发商的无孔不入的营销战、价格战,也发挥了一些作用。但即便如此,房子也非常不好卖,新盘去化率普遍在30%以内。

房地产商的高杠杆成就了企业,现在也是高杠杆可能会要命。大家都明白,用别人的钱赚钱最快,地产蓬勃发展的几年,地产商用尽了杠杆,借来了天量的钱。但钱终归是要还的,现在限制资金流入地产,量价双跌的情况下,唯一的出路可能就是,降价回款自救。关于楼市的内容出现在落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。说明了,一是房地产调控是一个长期性政策,限购、限贷等政策可能长期存在。二是城市政府可以根据各自情况来进行不同的调控。房价上涨压力大的,政策会紧一点,反之,会有一定的调整,目的是防止房价大涨大跌。

“金九”开局的上半月,35城新房成交同环比都下跌了7%。要知道,此前重点城市已连续跌了2个月了。开发商的焦虑,将楼市的主导权让给了购房者。现在,买方市场的特征明显,访客量还不错,但“观望为主,不急于成交”。因此,继续祭出降价手段,只能使市场越来越疲软。

而且,开发商越降价,购房者越焦虑:“我这个时候买,会不会买贵了?开发商的降价和优惠,会持续多久?降到什么程度?这一轮的底在哪里?我能否抄到?”这山比着那山高,即使折扣已经很诱人,但总觉得还有优惠空间,总觉得送装修、送车位、送面积还不够。

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注意的是,现在新房在售库存很低。克而瑞监测的27个重点城市中,22个城市的库存消化周期低于12个月,11个城市的库存周期低于6个月。既然短期供求这么紧张,为何新房降价也难卖?因为,除了新盘竞争之外,二手房这个开发商眼中的异类生物体,正在以其生猛彪悍的作风,大举侵入新房生态圈,并彻底修订了楼市的游戏规则。现在,一二线热点城市二手房挂牌量多是“10套+”的水平,差不多都比去年底要翻一倍,远比新房供应要多。

比如,目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11.7万套、11万套,分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5.2万套,普遍要比新房在售库存高30%以上。二手房挂牌量暴增,似乎是一夜之间发生的。3个月前,银保监会主席郭树清曾说过,“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。现在来看,还真是那么回事儿。

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